Fermettetaks en zonevreemdheid, hoe zit het nu echt?

Naar aanleiding van een dubbelinterview met Boerenbondvoorzitter Lode Ceyssens en Noah Janssen van Natuurpunt ontstond er heel wat commotie in de media over het standpunt van Boerenbond omtrent zonevreemde functiewijzingen. Dat voorstel werd in de media al snel verengd tot de vraag naar een zogenaamde ‘fermettetaks’.

Grond en rechtszekerheid is kern van het verhaal

​Landbouwers hebben nood aan grond én rechtszekerheid. Vandaag zien we dat hoeves van stoppende boeren steeds vaker worden opgekocht voor residentieel gebruik. Elke dag worden 1,8 landbouwsites zonevreemd vergund. Het aantal aanvragen stijgt jaar na jaar blijkt uit cijfers van het Omgevingsloket: van 236 in 2019 naar 727 in 2024. Daardoor verdwijnt vaak ook de bijbehorende landbouwgrond uit landbouwgebruik. Een bijkomend en schrijnend gevolg is dat nieuwe bewoners niet altijd vertrouwd zijn met landbouwactiviteiten – die nochtans eigen zijn aan landbouwgebied. Dat leidt geregeld tot bezwaren in lopende vergunningsaanvragen of tot procedures tegen nabijgelegen landbouwers.

​Er is nood aan duidelijkheid over de toekomst van boerderijen waarvan de landbouwer de activiteiten stopzet. Boerenbond pleit voor betere en duidelijke criteria in de regelgeving rond zonevreemde functiewijzigingen en heeft hierover een helder standpunt geformuleerd. Dit voorstel lichtten we samen met een aantal andere beleidsaanbevelingen begin dit jaar al toe tijdens een hoorzitting in het Vlaams Parlement.

​Landbouwgrond duurzaam vrijwaren

Samen met Groene Kring hebben we een plan klaar om landbouwgronden en boerderijen duurzaam te vrijwaren voor landbouwgebruik:

1. Landbouwers moeten voorrang krijgen om vrijgekomen hoeves te kopen. Op die manier krijgen jonge boeren ook meer perspectief;
2. Heeft de hoeve geen landbouwpotentieel meer? Dan kan de bedrijfswoning een functiewijziging krijgen naar een gewone woning, maar moet de bijbehorende landbouwgrond eerst maximaal naar actieve boeren gaan. Bovendien moet ervoor gezorgd worden dat deze woning geen negatieve impact heeft op de normale bedrijfsvoering van de omliggende landbouwbedrijven;
3. Als de hoeve geen landbouwpotentieel meer heeft, en ze kan geen functiewijziging meer krijgen, moet de landbouwer correct worden vergoed. De overheid kan deze vergoeding zelf financieren of men kan kijken om nieuwe bewoners die via een functiewijziging een hoeve kunnen omzetten naar een gewone functie een redelijke bijdrage te laten betalen. Dat laatste onderdeel werd in de media al snel herdoopt tot de ‘fermettetaks’.

Het huidige kader

Vandaag bestaan er al regels en voorwaarden voor zonevreemde functiewijzigingen. Dat is enkel mogelijk voor bestaande, hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte gebouwen. Voor bepaalde functiewijzigingen, bijvoorbeeld de omvorming van een bedrijfswoning naar een residentiële woning, zijn er nog bijkomende voorwaarden. Zo mag de woning niet afgesplitst worden van de bedrijfsgebouwen en kunnen die bedrijfsgebouwen enkel nog als woningbijgebouw worden gebruikt.

Rond dit thema bestaat intussen heel wat rechtspraak, die telkens benadrukt dat een zonevreemde functiewijziging een uitzondering is en dus strikt moet worden beoordeeld. Op basis daarvan heeft de administratie recent een kader uitgewerkt om te bepalen wanneer ze al dan niet beroep aantekent tegen dergelijke functiewijziging. Dat kader bevat een aantal positieve elementen. Zo moet in de vergunning expliciet worden ingegaan op de landbouwgeschiktheid van de site, met als doel agrarische sites maximaal beschikbaar te houden voor landbouwctiviteiten. Ook wordt de huiskavel beperkt om zoveel mogelijk gronden in effectief landbouwgebruik te houden. Wanneer de aanvrager eigenaar is van (omliggende) landbouwpercelen, moet bovendien worden aangetoond dat die effectief agrarisch worden benut, bijvoorbeeld via een langdurig pachtcontract met een professionele landbouwer. Daarnaast moet ook de impact op de eventuele inname van het omliggende landbouwgebied grondig worden beoordeeld. Beperkingen op bouwvolume en verharding zijn eveneens elementen die de ontwikkelingskansen van het agrarisch gebied ten goede komen.

De hernieuwde aandacht voor de vrijwaring van het agrarisch gebied is uiteraard bijzonder positief. Toch blijft Boerenbond aandringen op een meer omvattende en regelgevende aanpak, waarbij ook de correcte vergoeding van stoppende landbouwers die niet in aanmerking komen voor een zonevreemde functiewijziging, wordt meegenomen.