Nieuwe regels zetten openbare verpachting op scherp

​Sinds de inwerkingtreding van het Vlaams Pachtdecreet op 1 november 2023 is de verpachting van landbouwgronden door openbare besturen ingrijpend veranderd. Waar vroeger de provinciale normen het kader bepaalden, moet vandaag elk bestuur zelf een duidelijk reglement uitwerken. Daarin leggen ze de volledige verpachtingsprocedure vast, bepalen ze de toewijzingscriteria en werken ze de pachtvoorwaarden contractueel uit. Dat alles moet gebeuren binnen het wettelijke kader én met gelijke behandeling van alle kandidaat‑pachters als expliciet uitgangspunt.

Waarom een aparte procedure?

Wanneer openbare besturen, lokalen overheden of kerkfabrieken landbouwgronden willen verhuren moeten ze dit in principe via een soort van openbare aanbesteding doen. Dat is niet veranderd ten opzichte van de oude regels.

Bij openbare verpachting geldt het principe: inschrijving tegen de maximaal toegestane pachtprijs. Omdat de pachtprijs geplafonneerd is, zullen in de praktijk vaak meerdere kandidaten hetzelfde maximumbod uitbrengen. Duidelijke en vooraf vastgelegde toewijzingscriteria zijn daarom essentieel. Die moeten niet alleen transparant en niet-discriminerend zijn, maar ook juridisch correct. Zo mogen de voorwaarden geen bepalingen bevatten over de wijze van bebouwing: de teeltvrijheid blijft een basisprincipe binnen het pachtdecreet en moet altijd gerespecteerd worden.

Er is slechts één beperkte uitzondering op de decretale verplichting tot openbare procedure: goederen beheerd door de Vlaamse Grondenbank kunnen in afwachting van overdracht via jaarlijkse contracten worden verpacht buiten het Vlaams Pachtdecreet.

Wie beslist over een openbare verpachting?

• Gemeente en OCMW: in regel is het college van burgemeester en schepenen bevoegd voor het beheer en voor pacht. Voor het OCMW is het vast bureau de tegenhanger. In de praktijk is het gebruikelijk dat de gemeenteraad de contractvoorwaarden goedkeurt, en dat het schepencollege of vast bureau de toewijzing aan een concrete pachter doet en de overeenkomst laat sluiten.
• Provincie: hier is de deputatie is bevoegd voor beheer en pacht, met de provincieraad die doorgaans de grote lijnen en/of voorwaarden kan vastleggen.
• Kerkbesturen: de kerkraad beslist over het beheer en verhuur van gronden en stelt de voorwaarden vast.

Openbare verpachting gebeurt in vier stappen

Wat moet een openbaar bestuur doen te kunnen overgaan tot verpachting conform de nieuwe regels?

STAP 1: goed nadenken en een correcte procedure uitwerken

Eerst moet er een duidelijke en transparante verpachtingsprocedure worden uitgewerkt.

Concreet betekent dit dat het duidelijk moet zijn OM welke goederen het gaat en hoe je kan inschrijven. Vervolgens moet worden vastgelegd hoe men de inschrijvingen objectief zal beoordelen en uiteindelijk zal toewijzen.

Vooral over de toewijzing kan er veel discussie ontstaan. Dit kan je vermijden door duidelijke criteria te bepalen. De Vlaamse regering kan in de toekomst uitsluitingscriteria bepalen of een wegingsmethode uitwerken maar dat is tot op vandaag nog niet gebeurd. Dit betekent echter niet dat een openbare eigenaar nu volledig vrij is eender wat in zijn procedure vast te leggen: toewijzingscriteria zijn vrij te bepalen, uitsluitingscriteria zijn niet toegelaten.

Enkele werkbare tips:

• Kies criteria die weinig interpretatieruimte laten. Onduidelijke criteria verhogen het risico op discussie en betwisting;
• Kijk naar de lokale situatie om de toewijzing zo goed als mogelijk af te stemmen op de realiteit.

​Twee aanpakken komen vaak voor: werken met consecutieve criteria (hierbij pas je criterium 1 toe; als er meerdere kandidaten overblijven kijk je naar criterium 2, enzovoort), of met een puntensysteem met evenwichtige scores. Welke methode je ook kiest, een duidelijk eindcriterium bij ex‑aequo is essentieel om objectief en zonder discussie toe te wijzen.

De pachtvoorwaarden moeten vervolgens in een sluitend contract worden vastgelegd. Het Vlaams Pachtdecreet bevat heel wat dwingende regels (bijvoorbeeld opzeg, termijnen en vergoedingen) en de schriftelijke overeenkomst moet alle verplichte vermeldingen bevatten, zoals de identiteit van de partijen, begindatum, duur, kadastrale gegevens, landbouwstreek, pachtprijs en de betalingswijze).

Duur en prijs: twee sleutelkeuzes

De ‘klassieke’ pacht werkt met een eerste periode van minstens 9 jaar en wordt in principe telkens met 9 jaar verlengd als er geen geldige opzeg gebeurt. Soms is het wel zinvol om enkele bijzondere pachtvormen te overwegen:

• Loopbaanpacht heeft een vaste duur (minstens 27 jaar) tot aan de pensioenleeftijd, voor landbouwers die bij de start niet ouder zijn dan 40 jaar; niet automatisch verlengbaar zoals klassiek, en in principe niet tussentijds opzegbaar (met beperkte uitzonderingen);
• Pacht van minstens 27 jaar: met mogelijkheid om op het einde van de periode op te zeggen om te vervreemden (verkopen).

De pachtprijs is wettelijk geplafonneerd en dus niet vrij te bepalen: niet-geïndexeerd KI × pachtprijscoëfficiënt (die periodiek wordt vastgelegd). Voor pachtcontracten via authentieke akte en met een lange eerste gebruiksperiode kan de pachtprijs in bepaalde gevallen tijdelijk verhoogd worden. Dit kan een stimulans zijn voor de eigenaar om een langere pacht af te sluiten.

STAP 2: bericht van verpachting

De start van de procedure moet worden bekendgemaakt via een bericht van verpachting via diverse publiek toegankelijke kanalen (bijvoorbeeld website, aanplakking, publicatie in een lokaal blad met verwijzing naar het volledige bericht).

Het bericht moet minstens bevatten om welke goederen het gaat, welke de te volgen procedure is (inclusief wijze van inschrijving en de toekenningscriteria), welke info de inschrijving moet bevatten en de uiterste ontvangstdatum .

STAP 3: toewijzing

Zoals eerder besproken geldt bij elke toewijzing de belangrijke regel dat alle kandidaten een gelijke behandeling moeten krijgen. Dit kan door correcte toepassing van de vooraf vastgelegde criteria.

Hier geldt echter één belangrijke uitzondering: als gronden die om redenen van algemeen nut zijn verworven of onteigend, opnieuw worden verpacht, heeft de voormalige pachter voorrang tegen de maximaal toegestane pachtprijs.

Na toewijzing moet de beslissing worden meegedeeld aan alle kandidaat-pachters die een bod indienden (met vermelding of beroep mogelijk is, bij welke instantie en binnen welke termijn).

STAP 4: opmaken schriftelijke overeenkomst en plaatsbeschrijving

De pachtovereenkomst wordt geacht gesloten te zijn zodra de toewijzingsbeslissing is betekend. Vervolgens moet het bestuur zorgen voor een schriftelijke pachtovereenkomst met alle verplichte vermeldingen. Er moet ook een plaatsbeschrijving worden opgemaakt die de toestand bij aanvang vastlegt. Voor percelen kan dit vaak relatief eenvoudig blijven, zolang het maar bruikbaar en concreet is. Zorg ervoor dat zeker deze criteria zijn meegenomen: ligging en algemene toestand, afsluitingen, hagen, bomen, grachten/waterlopen, eventuele uitrusting (weidepomp, waterput …), fotodossier als bijlage. Bij gebouwen gebeurt dit best zo volledig mogelijk om discussies achteraf te vermijden.

Pachtoverdracht: wanneer is er géén openbare procedure nodig?

​Wanneer een pachter zijn pacht overdraagt, ontstaat er in principe geen nieuwe pacht: het bestaande contract loopt gewoon verder met een andere exploitant. Daarom is een openbare verpachting niet verplicht. Let wel op: het decreet werkt met drie situaties.

1. ‘Gewone’ pachtoverdracht (naar niet-bevoorrechte derden)

Deze pachtoverdracht vereist altijd schriftelijke toestemming van de verpachter. Indien deze niet gevraagd of gegeven werd, is er sprake van een niet-wettelijke pachtoverdracht. Indien een openbare bestuur deze goedkeuring geeft of weigert moet deze degelijk gemotiveerd kunnen worden.

2. Overdracht naar bevoorrechte familieleden

Bij overdracht naar bevoorrechte familieleden (onder meer echtgenoten, afstammelingen, diens echtgenoten) is er geen toestemming vereist. Aangezien de pachter deze overdracht zelfs niet hoeft te melden heeft het bestuur hier ook geen geen beslissingsruimte. Alsnog de mededeling doen aan de eigenaar is echter wel handig met het oog op een correcte betaling van de pachtgelden.

3. Bevoorrechte pachtoverdracht (met pachtvernieuwing)

Wanneer je gebruik wil maken van een pachtvernieuwing moet je dit wel binnen 3 maanden na ‘ingenottreding’ melden via een aangetekende brief. Dit is aan te raden aangezien er dan een nieuwe eerste pachtperiode start (op de verjaardag van de ingenottreding volgend op kennisgeving). Dit kan enkel bij overname door bevoorrechte familieleden. Tegen de pachtvernieuwing (niet tegen de overdracht zelf) kan de eigenaar zich verzetten bij de rechter, maar enkel om limitatief opgesomde ernstige redenen. Ook bij overdracht moet een plaatsbeschrijving worden opgesteld (uiterlijk 4 maanden na ingenottreding door de overnemer).

Mondelinge pachten ‘verschriftelijken’

Nieuw is dat zowel pachter als verpachter op elk moment kunnen vragen om een bestaande mondelinge pacht om te zetten naar een geschreven overeenkomst. Weigert een partij, dan kan de andere dit afdwingen via de rechter (na ingebrekestelling en wachttijd van minstens 30 dagen).

Een blijvende weigering kan zware gevolgen hebben. Weigert de pachter, dan kan de rechter de pacht ontbinden. Weigert de verpachter, dan kan er pachtvernieuwing ontstaan (nieuwe eerste periode begint te lopen). Deze procedure dient uitsluitend om een bestaande mondelinge pacht te formaliseren, niet om via een achterpoortje nieuwe clausules op te leggen (zoals extra opzegmogelijkheden om te vervreemden).

​Nood aan uniformiteit én lokale keuzes

​Het nieuwe kader geeft lokale besturen meer verantwoordelijkheid: ze moeten zelf de spelregels vastleggen én tegelijk strikt waken over transparantie, gelijke behandeling en een goede motivering. Voor landbouwers betekent dit dat procedures kunnen verschillen, zelfs binnen één dorp, afhankelijk van de eigenaar van het perceel (gemeente, kerkfabriek, …). Een goede voorbereiding bij inschrijving wordt dus nog belangrijker.

Checklisten