Leefbaarheidstoets als bijkomende bescherming

1 oktober 2024

Op 1 november 2023 trad het Vlaams pachtdecreet in werking. Het decreet bevat onder meer een volledig nieuwe regeling rond de realisatie van natuur en bos. Aan de ene kant werden er bijkomende opzegmogelijkheden voorzien, met onder meer ook een opzegmogelijkheid voor private verpachters. Aan de andere kant werden de regels rond opzeg door openbare besturen aangescherpt en werd ook een nieuw correctiemechanisme geïntroduceerd: de leefbaarheidstoets.

De nieuwe regels zijn ondertussen al bijna een jaar in werking, op het terrein zien we ook de eerste toepassingsgevallen. Het is dus goed om een aantal elementen nog eens onder de aandacht te brengen.

Nieuwe opzeggingsmogelijkheden

De pachtwet bevatte geen bijzondere regels over natuurrealisatie of bebossing, maar beide konden wel worden ingeroepen door een overheid om de pacht op te zeggen onder het opzeggingsmotief ‘reden van algemeen belang’. Op die manier was de opzeggingsmogelijkheid voor bebossing of natuurrealisatie voorbehouden voor overheden. De opzegging moest gebeuren tegen het einde van de pachtperiode.

Voortaan is het ook voor private eigenaars mogelijk om de pacht op te zeggen voor bebossing of natuurrealisatie. De opzegging is mogelijk op ieder ogenblik. De opzegtermijn bedraagt slechts drie maanden. Ze is evenwel beperkt tot de groene bestemmingen en de Habitatrichtlijngebieden en bovendien gelden een aantal andere voorwaarden:

Het moet gaan om gronden die een gezamenlijke en aaneengesloten oppervlakte hebben van minstens 0,5 ha;
De bebossing of natuurrealisatie moet minstens 24 jaar worden aangehouden;
De bebossing mag niet gebeuren in het kader van de verplichting tot boscompensatie.

Ook voor gemeenten werd een nieuwe opzegmogelijkheid voorzien en zij moeten ook die voorwaarden respecteren, maar gemeenten zijn niet beperkt qua bestemming. Een gemeente kan bovendien geen opzegging doen als ze de pachtpercelen voordien in een RUP heeft aangeduid als agrarisch gebied.

Bijstelling van de opzegmogelijkheden voor overheden

De pachtwet bevatte amper verduidelijkingen of beperkingen rond de opzegmogelijkheid voor doeleinden van algemeen belang. Rechters oordeelden al wel dat er limieten zijn aan de opzegmogelijkheid en dat algemeen belang niet zomaar als passe-partout mocht worden gebruikt. Die rechtspraak werd verankerd in de nieuwe pachtregels.

Ten eerste werd in het decreet verduidelijkt dat opzegging voor doeleinden van algemeen belang maar mogelijk is als de percelen ‘zelf’ worden ingeschakeld. Dat betekent dat een overheid dus niet meer mag opzeggen om te ruilen met andere percelen (die bijvoorbeeld worden bebost). Ten tweede werd verduidelijk dat opzegging enkel mogelijk is voor ‘concrete’ doeleinden van algemeen belang. Dat betekent dat het bij de opzegging zelf al heel duidelijk moet zijn wat de plannen zijn met het opgezegde perceel. Specifiek voor bebossing of natuurrealisatie wil dat zeggen dat op het ogenblik van de opzeg moet kunnen worden aangegeven welke concrete aanplanting, natuurinrichting … op het perceel zal gebeuren.

Tot slot bepaalt het decreet dat wanneer de concrete doeleinden van algemeen belang bestaan uit bebossing of natuurrealisatie, ook de voorwaarden gelden inzake oppervlakte (minstens 0,5 ha), aanhoudtermijn (minstens 24 jaar) en boscompensatie (waarvoor opzeg niet mogelijk is). Voor alle lokale overheden (dus niet alleen gemeentebesturen, maar ook OCMW’s, kerkfabrieken, provincies …) geldt bovendien dat ze voortaan het fiat zullen moeten hebben van de gemeenteraad.

Bijkomend beschermingsmechanisme

Op basis van de oude regels waren er weinig beperkingen wanneer een overheid opzegde voor bebossing of natuurrealisatie. De opzegging was mogelijk in alle bestemmingen en zonder dat rekening moest worden gehouden met de impact op het bedrijf van de pachter.

Daar kwam met het Vlaams pachtdecreet heel wat verandering in. De nieuwe opzegmogelijkheden hebben namelijk een grote impact op de bedrijfsvoering van de pachter. Hoewel bij opzegging voor bebossing of natuurrealisatie steeds een bijzondere uittredingsvergoeding verschuldigd is, vond men dat onvoldoende om ook de gevolgen van de nieuwe opzegmogelijkheid voor de toegang tot landbouwgrond in het algemeen op te vangen. Daarom wordt voorzien in een bijkomend beschermingsmechanisme: de leefbaarheidstoets.

Het principe is relatief duidelijk: als de opzegging de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering ernstig zou verstoren, dan moet de rechter de opzegging weigeren of matigen. Dat laatste betekent dat de rechter de opzegging kan beperken tot bepaalde percelen of een bepaalde oppervlakte. Als een opzegging bijvoorbeeld betrekking heeft op een perceel dat deels in de huiskavel ligt en deels erbuiten, dan moet de rechter de opzegging in die zin matigen dat de opzegging wordt beperkt tot het deel dat buiten de huiskavel ligt.

Om te beoordelen of de leefbaarheid van het bedrijf verstoord is, voorziet het decreet in negen criteria. Als aan één van de criteria is voldaan, dan geldt een onweerlegbaar vermoeden dat de leefbaarheid in het gedrang komt. Kort samengevat komen de criteria op het volgende neer:

Huiskavelcriterium: opzegging van gronden die rechtstreeks palen aan het bedrijf komen niet in aanmerking voor opzeg;
Oppervlaktecriterium: opzegging van meer dan 20% van de totale bedrijfsoppervlakte van de pachter is niet mogelijk. Om omzeiling tegen te gaan is bepaald dat voor de berekening van de oppervlakte ook de oppervlakte in rekening moet worden genomen van percelen die in een periode van 27 jaar vóór de opzegging ook al zijn opgezegd met het oog op bebossing of natuurrealisatie;
Zelfrealisatiecriterium: de pachter die zelf de opzegreden zelf realiseert of er zich toe verbindt deze te realiseren binnen het jaar kan de opzegging ‘afweren’;
Beheermaatregelen of milieu-, klimaat- en natuurvriendelijke landbouwpraktijken: de pachter past voor het overwegende deel van het perceel beheermaatregelen of milieu-, klimaat- en natuurvriendelijke landbouwpraktijken toe in het kader van een meerjarige verbintenis of verbindt zich ertoe deze toe te passen binnen het jaar. Het gaat hier bijvoorbeeld om beheerovereenkomsten of agro-milieuklimaatmatregelen in het kader van het GLB;
Jongerencriterium: landbouwers jonger dan 40 jaar zijn beschermd;
Familiale opvolging: de pachter kan onder de bevoorrechte familieleden een opvolger aanduiden die jonger is dan 40 jaar en beschermd is tegen opzegging;
Kwaliteitscriterium: gronden die kwalitatief zijn (dus niet ‘minder geschikt’) of waarvan de landbouwbestemming al beleidsmatig door een overheid-verpachter zijn aangeduid als bestemd voor landbouw zijn uitgesloten. Opzegging in herbevestigd agrarisch gebied is op deze manier bijvoorbeeld niet meer mogelijk. Hier geldt echter een uitzondering: wanneer de opzeg gebeurt om het doel van een landinrichtings-, natuurinrichtingsproject of ruilverkaveling te realiseren, is opzegging wel mogelijk;
Financieel criterium: opzeg kan niet als het brutobedrijfsresultaat van de pachter minder dan 40.000 euro bedraagt of met 10% zal dalen als gevolg van de opzeg of zal dalen onder de 40.000 euro;
Bio: als een pachter de biologische productiemethode toepast, zal de opzeg niet worden toegekend.

De negen criteria zijn niet steeds allemaal van toepassing. De leefbaarheidstoets verschilt namelijk naargelang de bestemming van de verpachte grond én de identiteit van de verpachter.

Bij opzeg door een private eigenaar in of de overheid in groene bestemmingen geldt de meest beperkte leefbaarheidstoets (enkel criterium 1, 2 en 3);
Bij opzeg door de overheid in de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) gelden ook enkel de eerste drie criteria;
Bij opzegging door een private eigenaar in Habitatrichtlijngebieden geldt de volledige leefbaarheidstoets met uitzondering van criterium 6. In alle andere gevallen geldt de volledige leefbaarheidstoets.
In alle andere gevallen gelden alle criteria.

Het Vlaams pachtdecreet heeft het principe behouden dat de opzegging pas rechtskracht heeft als de pachter ermee heeft ingestemd of als de rechter de opzegging geldig heeft verklaard. Het is in die fase dat de leefbaarheidstoets aan bod komt. Het is dan aan de pachter om zich op die bescherming te beroepen.

Kris Peeters, adviseur Dienstverlening